导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感