导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意阿富汗是不是亡国了(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间(ji阿富汗是不是亡国了ān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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